Mesures d’abordabilité du logement – ​​le point de vue des promoteurs

LA la décision de développer un indice des prix du logement abordable – comme suggéré par le ministère du Logement et des Gouvernements locaux (KPKT), afin de guider les promoteurs, les acheteurs potentiels et les autorités locales pour déterminer le prix approprié du logement abordable dans la localité – offre une alternative au mesures d’abordabilité du logement actuellement largement utilisées au niveau national et étatique. En effet, en raison de la nature dynamique et segmentée du marché du logement, ainsi que des caractéristiques spatiales et socio-économiques d’un emplacement, différentes échelles de mesure (nationale, état, district, ville ou communauté) peuvent produire différents ensembles de l’abordabilité du logement des ménages. Comme le montre le graphique, l’abordabilité du logement (calculée avec l’approche médiane multiple) a tendance à augmenter du niveau national au niveau du district.

En fait, l’intention de fixer un seuil d’abordabilité du logement dans une zone, afin d’assurer qu’il n’y a pas d’inadéquation géographique en termes d’accessibilité et d’abordabilité du logement, a été stipulée dans la Politique nationale du logement (DRN) (2018-2025), dans le cadre de la Stratégie politique 2.2 : Élaborer des mesures localisées d’accessibilité au logement pour améliorer le cadre de suivi et d’évaluation des États et des autorités locales. Si les prix des logements abordables dans une zone doivent être raisonnablement fixés en fonction du revenu médian des ménages dans cette zone particulière, l’élaboration d’une mesure localisée et plus précise de l’abordabilité du logement est nécessaire. Non seulement cela peut améliorer le système d’offre et de livraison de logements, mais aussi aider à atténuer l’inadéquation entre les produits, l’emplacement et les prix – qui a longtemps été considérée comme la cause des surplombs.

Cela dit, il est irréaliste de comparer les prix des logements abordables au seul revenu médian des ménages, sans se demander s’il est même possible de construire ces maisons à un prix suffisamment bas pour les rendre abordables en premier lieu. En raison de l’escalade du coût des terrains et de la flambée des prix des matériaux de construction, la construction de nouveaux logements est généralement plus chère, par conséquent, le prix de l’immobilier qui en résulte pourrait devenir trop coûteux pour certains groupes de revenus dans un endroit particulier. En tant que telle, une mesure efficace de l’abordabilité du logement ne devrait pas seulement refléter la capacité ou la volonté des acheteurs de payer pour une maison, mais également tenir compte des coûts de production variables de la construction d’une maison à un endroit spécifique.

Plus important encore, ladite mesure d’abordabilité du logement ne doit être traitée que comme une référence pour aider le gouvernement et les promoteurs à surveiller les caractéristiques socio-économiques de la localité. Il ne doit pas être utilisé comme une tentative de limiter le développement du marché du logement ou de contrôler les prix des logements dans la localité, comme celui mentionné dans le plan d’action politique 2.2.3 : Exiger que les approbations pour le développement de logements tiennent compte des critères d’abordabilité du logement de la zone locale ; et Plan d’action politique 2.2.4 : Inclure le seuil d’abordabilité du logement local comme critère d’évaluation dans l’application APDL des promoteurs immobiliers.

En effet, une fois le seuil d’abordabilité du logement local fixé, les zones définies comme l’établissement de groupes à faible revenu détourneront certainement l’attention de tout investissement ou développement physique de grande valeur, car la probabilité d’appréciation de la valeur dans ces zones est proche de l’inexistant. . Sans parler du processus de gentrification – où un quartier auparavant dégradé devient souhaitable en raison de l’arrivée de personnes plus riches, de l’amélioration des logements et de l’attraction de nouvelles entreprises, entraînant ainsi une augmentation de la valeur des propriétés dans ce quartier particulier – ne peut plus se produire en tant que valeur de développement potentielle a été restreint.

Il faut reconnaître que l’existence d’un mélange de propriétés bas, moyen et haut de gamme dans toutes les régions du pays reflète la détermination du gouvernement à atténuer, voire à éradiquer totalement le problème des déséquilibres régionaux. Depuis l’indépendance, des efforts ont été faits pour réduire l’écart des inégalités de revenus grâce à un urbanisme équilibré. En tant que tel, une réflexion plus approfondie est nécessaire avant d’entreprendre toute tentative qui pourrait contribuer à élargir la disparité riches-pauvres, et éventuellement pousser notre société vers la discrimination de classe.

Du point de vue microéconomique, bien que la fixation du seuil d’abordabilité du logement local puisse réduire la spéculation à court terme tout en garantissant que les logements abordables restent «abordables», cela pourrait avoir un impact profond sur la demande et le sentiment du marché du logement à long terme. -Cours. Par exemple, une maison de démarrage au prix de 300 000 RM et moins est jugée suffisante pour un couple qui vient de fonder une famille. Au fil des ans, lorsque la famille devient plus forte en termes d’établissement financier, associée à un prix des actifs plus élevé grâce à l’appréciation, la famille est financièrement éligible pour passer à une nouvelle maison avec un espace de vie plus grand, un niveau de vie plus élevé ou une meilleure qualité de vie. Ce processus de mise à niveau ne sera certainement pas possible si le marché du logement stagne.

Cette l’article est fourni par MKH Bhd, directeur de la recherche et du développement de produits, le Dr Foo Chee Hung.